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来源：北京商报
受营收失速、大额计提资产减值等因素影响，招商蛇口2025年归母净利润出现大幅下滑。3月16日晚间，招商蛇口披露2025年度报告显示，实现归母净利润约10.24亿元，同比下降74.65%，已连续两年同比下滑。归母净利润大幅下滑，一方面受开发业务、物业服务毛利率下行影响，两大核心业务对应的归母净利润均同比出现下滑。更为核心的原因在于，招商蛇口当期合计计提资产减值准备约42.7亿元，该项因素直接导致归母净利润减少近30亿元。
北京商报记者注意到，近年来招商蛇口持续推进“三个转变”发展战略，即从以开发业务为主转向开发与经营并重、从重资产模式转向轻重资产相结合、从同质化竞争转向差异化发展。但从实际落地成效来看，招商蛇口转型布局的各类新兴业务仍整体处于培育阶段，暂未形成具备规模的盈利支撑，短期内难以成为拉动业绩增长的核心动力。
归母净利润连续两年下滑
年报显示，2025年招商蛇口归母净利润约为10.24亿元，同比下降74.65%。值得注意的是，这已是该公司归母净利润连续第二年出现下滑，且下滑态势呈现明显加剧趋势。
北京商报记者梳理过往数据发现，2024年，招商蛇口归母净利润约为40.39亿元，较2023年的63.19亿元下滑36.08%；相较于2024年的下滑幅度，2025年归母净利润降幅进一步扩大，盈利压力持续攀升。
归母净利润连续两年下滑的背后，开发业务营业收入的失速成为首要影响因素。2025年，招商蛇口实现营业总收入约1547.28亿元，同比下降13.53%。其中，作为核心业务的开发业务表现尤为疲软，全年实现营业收入约1308.29亿元，同比降幅达16.33%，下滑幅度高于整体营收。
针对开发业务营业收入的下滑，招商蛇口方面作出说明：开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售、代建业务等。报告期内，开发业务结转规模同比减少，营业收入同比下降。
在开发业务结转规模缩减的同时，主营业务毛利率的下滑进一步加剧了归母净利润的下行压力。作为招商蛇口营业收入的两大核心支撑板块，开发业务与物业服务的毛利率在2025年均出现同比下滑。
具体来看，2025年招商蛇口开发业务毛利率为15.33%，同比下降0.25个百分点；物业服务毛利率为10.59%，同比下降0.28个百分点，进一步挤压了归母净利润空间。
值得关注的是，尽管开发业务毛利率呈现下滑态势，招商蛇口在2025年仍在全国范围内加大土地储备布局，持续投入资金补充土储。
2025年，招商蛇口累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付地价约为543亿元。报告期内，公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，比上年进一步提升，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，尽管招商蛇口开发业务营收下滑、毛利率降低，但是土地储备作为开发商的“面粉”，也预示着企业未来的发展潜力与盈利空间。当前房地产行业正处于深度调整期，市场呈现“缩量提质、分化加剧”的态势，核心城市优质土地资源愈发稀缺，招商蛇口逆势加大核心区域土储布局，本质上是依托央企资金优势，抢抓行业调整期的土地窗口期，通过聚焦核心城市优质地块，优化土地储备结构，为后续业务复苏与盈利改善奠定基础。
针对招商蛇口2025年业绩大幅下滑，仍高溢价拿地等相关问题，北京商报记者向企业发出采访函，截至发稿，尚未收到相关回复。
5年存货跌价超144亿元
土地储备规模的增长虽为招商蛇口未来发展预留了一定空间，但部分项目销售不及预期，直接导致公司计提资产减值准备大幅增加，进而拖累归母净利润出现大幅下滑。
年报显示，2025年招商蛇口合计计提资产减值准备约42.7亿元。其中，存货跌价准备占比最高，达约32.69亿元；信用损失准备约7.55亿元，商誉减值准备约2.22亿元，长期股权投资减值准备约2407万元。受此次资产减值计提影响，招商蛇口2025年度归母净利润将减少约29.18亿元，盈利压力进一步加剧。
北京商报记者梳理发现，在存货跌价准备涉及的项目中，重庆招商渝天府项目表现尤为突出，2025年新增计提存货跌价准备达8.79亿元，位列所有项目之首。公开资料显示，该项目相关地块由招商蛇口于2021年4月以32.5亿元竞得，地块溢价率接近130%，成交楼面价约为1.05万元/平方米。
随着房地产市场进入深度调整周期，重庆招商渝天府项目的销售价格亦出现进一步下滑。对于该项目存货跌价，招商蛇口方面表示，该项目尚未交付，本年度根据市场情况计提了部分存货减值准备，2025年12月31日止实现的收益未达到项目整体预计收益。
严跃进表示，资产减值准备的计提，本质上是企业审慎经营理念的具体体现。尤其在房地产市场房价处于调整周期的背景下，企业能够客观正视资产所处的定价环境，科学研判资产未来价值走势并作出清晰、理性的判断，这充分彰显了其健全的企业治理体系与规范的内控管理水平。
值得注意的是，存货跌价准备正逐渐成为吞噬招商蛇口归母净利润的“黑洞”。北京商报记者梳理发现，2021—2024年，招商蛇口计提的存货跌价准备分别为17.19亿元、36.41亿元、22.76亿元及35.75亿元，四年累计金额高达112.11亿元；叠加2025年的32.69亿元存货跌价准备，其累计存货跌价准备进一步攀升至144.8亿元。
受到存货跌价准备的影响，2021—2024年，招商蛇口归母净利润分别减少34.56亿元、45.58亿元、17.65亿元及43.44亿元。
严跃进表示，从短期来看，资产减值准备的计提固然会直接缩减企业当期潜在利润空间，但从长期经营视角而言，此举能够让企业更清晰、准确地掌握自身资产实际状况，厘清资产质量底数，进而为后续营销工作的精准推进、存量资产的高效盘活提供有力支撑，助力各项经营工作有序开展。
“三个转变”驶入深水区
在营业收入与归母净利润持续承压的背景下，巨额计提资产减值这一看似负面的财务操作，对于刚刚完成“换帅”的招商蛇口而言，或许并非利空，反而成为新管理层轻装上阵的契机。
2025年9月，招商蛇口的董事长、总经理双双更替，以董事长朱文凯、总经理聂黎明为核心的新管理团队上任；2026年3月3日，招商蛇口副总经理刘晔因工作调动原因辞去职务，赴中国南山开发（集团）股份有限公司任职，并已担任该公司党委副书记。
业内人士指出，面对过去五年累计超144亿元的存货跌价准备，新任管理团队或将迎来一个难得的战略窗口期。
严跃进表示，从短期来看，计提资产减值准备会直接压缩企业当期利润空间；但从长期经营维度分析，该项举措有助于企业全面、真实地摸清资产底数，精准把握资产质量状况，为后续明确经营方向、优化业务布局提供基础。
北京商报记者注意到，招商蛇口曾于2021年提出“三个转变”发展战略，重点推动开发与经营并重、轻重资产协同发展。从实际成效来看，2025年公司资产运营收入达71.73亿元，同比增长0.32%；物业服务营业收入167.26亿元，同比增长8.35%。两大板块相较于传统开发业务均实现营收正增长。
严跃进称，招商蛇口新一届管理团队可继续坚持轻重资产相结合的运营模式。当前行业虽普遍推崇轻资产运营模式，但近年来重资产价格处于相对低估区间，具备阶段性布局价值，其应用场景也不局限于传统物业服务领域。由此可见，企业采用轻重资产结合的发展模式，未来仍具备可观的市场空间与发展机遇。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，招商蛇口积极布局轻资产领域，核心逻辑在于其收益具备稳定性。当前，轻资产及物业服务收入占比虽较低，但伴随管理运营资产规模与物业面积的持续扩张，相关收入有望实现稳步增长。从行业周期与企业经营维度看，该战略具有显著的抗下行周期意义，能有效对冲房地产开发主业金融收益下滑的缺口。
北京商报记者 李晗
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